왜 만들었나요
대출 한도는 한 가지 기준으로 정해지지 않습니다. 소득으로 계산한 값, 집값으로 계산한 값, 집값에 따라 정해진 상한 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도인데, 은행에서는 결과만 알려 주니 왜 그 금액인지 알기 어렵습니다. 세 가지를 각각 보여 주게 만들었습니다.
DSR 계산기
연소득과 기존 대출로 주택담보대출 한도를 계산합니다. 소득·집값·상한 중 무엇이 한도를 정했는지 알려 줍니다.
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Note
입력한 소득과 집값은 서버로 전송되지 않습니다. 계산이 전부 브라우저 안에서 이뤄져, 얼마를 벌고 어떤 집을 보고 있는지가 기기 밖으로 나가지 않습니다.
사용 방법
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연소득과 사려는 집값을 넣습니다. 연소득은 원천징수영수증이나 소득금액증명원에 적힌 세전 금액입니다.
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이미 갚고 있는 대출이 있으면 1년치 원리금을 넣습니다. 신용대출·자동차 할부·카드론까지 모두 더한 금액이며, 없으면 비워 둡니다.
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규제 지역인지와 어디서 빌리는지, 금리 방식을 고릅니다. 규제 지역이면 집값 대비 비율이 크게 줄고, 심사에 얹는 가산금리도 두 배가 됩니다.
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큰 숫자로 나오는 금액이 받을 수 있는 최대치입니다. 그 아래 네 칸에서 어느 기준이 한도를 정했는지 색으로 구분해 볼 수 있습니다.
이렇게 나옵니다
연소득 6천만원인 사람이 규제 지역의 8억원짜리 집을 변동금리 4%로 30년 빌릴 때입니다.
연소득 60,000,000원
집값 800,000,000원
규제 지역 예
금리 방식 변동금리 4%
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심사에 쓰는 금리 7.00% (4% + 가산 3%)
소득 기준 (DSR 40%) 300,615,136원 ← 이게 한도
집값 기준 (LTV 40%) 320,000,000원
집값별 상한 600,000,000원
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받을 수 있는 금액 300,615,136원
알아두면 좋은 것
세 가지 기준 중 가장 낮은 것이 한도입니다
| 기준 | 무엇을 보는가 |
|---|---|
| 소득 기준 (DSR) | 1년에 갚는 원리금이 연소득의 40%(은행)를 넘지 않는지 |
| 집값 기준 (LTV) | 집값의 40%(규제 지역) 또는 70%를 넘지 않는지 |
| 집값별 상한 | 규제 지역에서 집값에 따라 정해진 금액을 넘지 않는지 |
어느 하나가 낮으면 나머지가 넉넉해도 그 금액까지만 나옵니다. 같은 조건에서 금리 방식만 고정금리로 바꾸면 소득 기준이 4억 1,892만원까지 오르는데, 집값 기준 3억 2,000만원이 그대로라 한도는 3억 2,000만원이 됩니다.
심사에는 실제 금리보다 높은 금리를 씁니다
앞으로 금리가 오를 수 있으니 여유를 두고 심사한다는 뜻입니다. 얹는 금리를 가산금리라고 합니다.
| 곳 | 가산금리 |
|---|---|
| 규제 지역 · 수도권 | 3.0% |
| 그 밖 | 1.5% |
금리 방식에 따라 얹는 비율이 달라집니다.
| 금리 방식 | 얹는 비율 |
|---|---|
| 변동금리 | 전액 |
| 혼합형 · 주기형 | 고정 기간이 만기의 30% 미만이면 80%, 30 |
| 만기의 70% 이상 고정 | 얹지 않음 |
30년 만기에 5년 고정인 흔한 혼합형은 고정 기간이 6분의 1이라 80%가 얹힙니다. 이 계산기는 그 경우를 기준으로 계산합니다.
규제 지역이면 집값별 상한이 따로 걸립니다
2025년 10·15 대책으로 생긴 규정입니다. 소득이 아무리 높아도 이 금액을 넘지 못합니다.
| 집값 | 최대 대출 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억~25억원 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
연소득 3억원인 사람이 20억원짜리 집을 살 때 소득 기준으로는 20억원 넘게 나오고 집값 기준으로도 8억원이 되지만, 상한 4억원이 걸려 4억원까지만 받습니다.
기존 대출이 한도를 먼저 먹습니다
DSR은 새 대출만 보는 게 아니라 갚고 있는 모든 대출을 함께 셉니다. 위 예시에 기존 대출 1년치 600만원을 더하면 소득 기준이 3억 62만원에서 2억 2,546만원으로 줄어듭니다. 신용대출을 먼저 정리하면 주택 대출 한도가 늘어나는 이유입니다.
이런 경우에는
은행에서 알려 준 금액과 다릅니다
은행은 소득을 인정하는 방식이 따로 있습니다. 프리랜서나 사업자는 소득 인정 비율이 다르고, 기존 대출의 상환 방식(만기일시인지 분할인지)에 따라 DSR에 잡히는 금액도 달라집니다. 이 계산은 짐작에 쓰고 정확한 금액은 은행에서 확인하세요.
규제 지역인지 어떻게 아나요
정부 발표에 따라 바뀝니다. 2025년 10월 기준으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 지정됐지만, 대책이 나올 때마다 달라져 계산기에 목록을 넣지 않았습니다. 목록이 낡으면 한도가 두 배 가까이 어긋나기 때문입니다. 계약하는 중개사무소나 국토교통부 발표에서 확인하세요.
전세대출도 DSR에 잡히나요
1주택자부터 잡힙니다. 2025년 10·15 대책으로 수도권·규제 지역에서 1주택자가 전세대출을 받는 경우부터 DSR을 적용하기 시작했습니다. 무주택자는 아직 제외입니다. 이 계산기는 주택담보대출만 다룹니다.
한도를 늘리려면 어떻게 하나요
기존 대출을 줄이거나, 고정금리를 고르거나, 기간을 늘리는 방법이 있습니다. 고정금리는 가산금리가 얹히지 않아 소득 기준 한도가 크게 늘어납니다. 기간을 늘리면 1년에 갚는 금액이 줄어 한도가 늘지만 총 이자는 많아집니다.
소득이 없으면 아예 못 받나요
소득 기준으로는 한도가 0이 됩니다. DSR은 갚을 능력을 소득으로 보기 때문입니다. 다만 배우자 소득을 합산하거나, 임대소득처럼 인정되는 소득이 있으면 달라질 수 있으니 은행 상담을 받아 보세요.
이 도구로는 안 되는 것
- 전세대출·신용대출 한도는 계산하지 않습니다
- 규제 지역인지 자동으로 판단하지 않습니다
- 실제 심사 결과를 보장하지 않습니다. 짐작에 쓰세요
- 갈아탈 때 얼마 아끼는지 보려면 대환대출 계산기를 쓰세요
용어 설명
- DSR
1년에 갚는 원리금이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 은행은 40%, 저축은행·보험 등은 50%를 넘지 않게 대출을 내줍니다. 갚고 있는 모든 대출을 함께 셉니다.
- LTV
집값에서 대출이 차지하는 비율입니다. 규제 지역은 40%, 그 밖은 70%까지입니다.
- 가산금리
심사할 때 실제 금리에 더해 보는 금리입니다. 앞으로 금리가 올라도 갚을 수 있는지 확인하려는 것이며, 스트레스 금리라고도 합니다.
자주 묻는 질문
은행에서 알려 준 한도와 왜 다른가요?
은행은 소득을 인정하는 방식이 따로 있습니다. 프리랜서나 사업자는 소득 인정 비율이 다르고, 기존 대출의 상환 방식(만기일시인지 분할인지)에 따라 DSR에 잡히는 금액도 달라집니다. 이 계산기는 소득 기준·집값 기준·집값별 상한을 규정대로 계산해 짐작을 돕는 것이라, 정확한 금액은 은행 심사로 정해집니다.
한도가 왜 소득으로 계산한 값보다 적게 나오나요?
세 가지 기준 중 가장 낮은 것이 한도이기 때문입니다. 소득 기준(DSR), 집값 기준(LTV), 집값별 상한을 각각 구해서 그중 최저값까지만 받을 수 있습니다. 계산기는 세 값을 모두 보여 주고 어느 것이 한도를 정했는지 색으로 표시합니다. 규제 지역에서 연소득 6천만원으로 8억원짜리 집을 살 때 소득 기준은 3억 62만원, 집값 기준은 3억 2천만원이라 3억 62만원이 한도가 됩니다.
심사 금리가 실제 금리보다 높은 이유가 뭔가요?
앞으로 금리가 올라도 갚을 수 있는지 보려고 가산금리를 얹습니다. 규제 지역과 수도권은 3.0%, 그 밖은 1.5%입니다. 금리 방식에 따라 얹는 비율이 달라서 변동금리는 전액, 30년 만기에 5년 고정 같은 혼합형은 80%가 얹히고, 만기의 70% 이상 고정이면 얹지 않습니다. 그래서 고정금리를 고르면 한도가 늘어납니다.
집값별 상한은 무엇인가요?
2025년 10·15 대책으로 생긴 규정입니다. 규제 지역에서 집값이 15억원 이하면 6억원, 15억~25억원이면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지만 받을 수 있습니다. 소득이 아무리 높아도 이 금액을 넘지 못합니다. 연소득 3억원인 사람이 20억원짜리 집을 살 때 소득 기준으로는 20억원 넘게 나오지만 상한 4억원이 걸립니다.
기존 대출이 있으면 얼마나 줄어드나요?
DSR은 갚고 있는 모든 대출을 함께 셉니다. 신용대출·자동차 할부·카드론까지 1년치 원리금을 더해 소득의 40%에서 빼기 때문에, 기존 상환액이 600만원이면 그만큼 새 대출 한도가 줄어듭니다. 위 예시에서는 3억 62만원이 2억 2,546만원으로 내려갑니다. 신용대출을 먼저 정리하면 주택 대출 한도가 늘어나는 이유입니다.
규제 지역인지 계산기가 알려 주지 않나요?
지역 목록을 넣지 않았습니다. 정부 대책이 나올 때마다 바뀌는데 목록이 낡으면 집값 기준이 40%와 70% 사이에서 어긋나 한도가 두 배 가까이 달라지기 때문입니다. 2025년 10월 기준으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 지정됐고, 지금 해당하는지는 계약하는 중개사무소나 국토교통부 발표에서 확인하는 편이 정확합니다.
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